Guía del comprador
Asumiendo que han decidido proceder con la compra… Llegados a este punto, deben contratar los servicios de un abogado, o los de un agente inmobiliario, el cual puede legalmente representarte y hacer todas las gestiones e investigaciones necesarias por su parte:
- El contrato privado
- Gestiones e investigaciones
- Cuentas bancarias
- Hipotecas
- Documentación personal
- Realizando los pagos
- Firma de la escritura pública
- Tomando posesión de la vivienda
- Alta de servicios
- Seguro
- Tarifas e impuestos
- Asociación de la comunidad de vecinos
1. El contrato privado
Inicialmente, se pactará una fecha conveniente para el contrato la cual será acordada por ambas partes. La fecha será fijada e insertada en el contrato de la reserva. Todos los detalles relevantes serán incluidos en el contrato, es decir, descripción, precio, forma de pago, etc. Su agente o abogado establecerá si puede o desea terminar la transacción con poderes notariales. Los contratos serán elaborados y dados a usted, a su agente, o a su asesor jurídico. En la firma del contrato de reserva, será requerido un depósito de 6.000 €. Conlleva la reserva del inmueble para el comprador durante el tiempo que se ha pactado, de forma que si en este plazo y en los términos convenidos no se adquiere el inmueble, se pierde la reserva o precio de la opción.
2. Gestiones e investigaciones
Durante el período del contrato de reserva y antes de la firma del contrato final de la compra/venta, es necesario hacer que el contrato sea comprobado por su asesor jurídico o agente, el cual obtendrá una 'NOTA SIMPLE' asegurándose de que La Promotora es la dueña registrada del terreno, realizando una búsqueda en el registro de la propiedad. Se asegurará de que se han pagado todos los impuestos, que se han publicado todas las licencias, y que existe la escritura sin cargos.
3. Cuentas bancarias
Para los compradores extranjeros hay dos tipos básicos de cuentas bancarias disponibles:
Cuenta en euros para los no residente - Si es probable generar ingresos en euros, a través de alguna actividad modesta, puedes pagar en euros en esta cuenta. A la terminación de la vivienda los gastos e impuestos generales pueden ser pagados con este tipo de cuenta.
Cuenta de depósitos a plazo fijo en moneda extranjera - Estas cuentas están para el depósito de la moneda extranjera en su estado existente sin la conversión a euros. Los fondos son libremente convertibles en otra moneda extranjera y están fuera de las regulaciones españolas del control de intercambio. Los tipos de interés varían según la moneda depositada. Se recomienda que una cuenta en España se abra cuanto antes. Las cuentas en España pueden efectuar depósitos y retiros al extranjero sin límites.
4. Hipotecas
Si quiere una hipoteca para su propiedad en España, hágaselo saber a su asesor lo más pronto posible. La hipoteca puede hacerse en España o en el extranjero. Si aún no la ha pedido le podemos ayudar a través de un banco español o extranjero. Si usted lo hace todo por su propia cuenta le tendrá que decir a su asesor la fecha en la cual espera tener el dinero disponible para completar la compra. Un comprador no residente puede obtener, si lo pide, una hipoteca del 70% aproximadamente de la tasación de la propiedad hecha por el banco. Un comprador residente o español puede obtener el 80%, o más, del valor de la tasación. Bajo tales circunstancias la propiedad adquirida en España sería una garantía para la hipoteca. Calcular su hipoteca con nuestra "calculadora de hipotecas".
5. Documentación personal - NIE
¿Qué es?
El Número de Identificación de Extranjeros es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial, otorgado por la Oficina de Extranjeros. Es el número de identificación que se te otorgará cuando tengas autorización para permanecer en España y figurará en todos los documentos que se te asignen.
¿Para qué se necesita el NIE?
Este número no te habilita a residir en España, pero te será necesario para todo tipo de trámites de expedientes, actuaciones oficiales o bien por intereses económicos o profesionales.
El NIE es imprescindible para realizar cualquier transacción económica como abrir una cuenta bancaria, establecer un negocio, para comprar una vivienda o un coche, para hacer la declaración de impuestos o para cualquier formulario de solicitud administrativo inherente a la oficina de extranjeros.
¿Dónde y cómo solicito el NIE?
El número de identificación de extranjeros es otorgado de oficio, es decir de forma automática por la dirección General de Policía a todo extranjero que se le inicie un expediente administrativo; o bien puedes solicitarlo tu mismo siempre que acredites el porqué de tu petición.
1.- Si estas en España, preséntate personalmente en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría de Policía del lugar donde vives y deberás cumplir con dos requisitos:
- No estar en situación irregular en España.
- La presentación de documentos que justifiquen los motivos de la petición.
La solicitud puede ser presentada por medio de un representante con poder asignado para tramitar el número de identificación. También tendrá que justificar y documentar los motivos de tu petición.
2.- Si te encuentra en tu país de residencia, puedes solicitar el número de identificación en las misiones diplomáticas o el consulado español.
Lo más recomendable es que inicies el trámite de solicitud para la concesión del número de identificación de extranjero al poco tiempo de ingresar en territorio español.
Para poder solicitar el número de identificación de extranjeros debes tener una situación regular en España.
Al ingresar en España, ya sea como turista o con un visado, te encuentras en situación regular de estancia. Ese tiempo de situación de estancia dependerá: como turista tiene un máximo de 90 días y con visado el tiempo de vigencia del mismo. Antes que finalice tu estancia solicita el NIE justificando los motivos de la petición, después no podrás hacerlo hasta regularizar tu situación.
Si solicitarás el NIE encontrándote en situación irregular puede ser motivo de apertura de expediente y sanción con consecuencias no deseadas.
Documentación que hay que presentar al solicitar el NIE:
- Impreso-solicitud oficial.
- Documento de identidad o pasaporte original y fotocopia.
- Foto fondo blanco en color tamaño carne.
- Documentación acreditativa de los motivos de tu petición.
Generalmente es un trámite sencillo tardará entre 1 y 5 semanas y es obligatorio retirarlo personalmente.
6. Realizando los pagos
Se requiere el pago completo del inmueble antes de firmar y transferir la escritura publica a su nombre. Asegúrese de que al transferir el dinero a España los fondos lleguen en tiempo suficiente para permitir la transacción en la fecha convenida. Al comprar una vivienda en construcción, seguir la forma de pago en el contrato, según la etapa alcanzada. Se les notificará cuando los pagos deben ser realizados y recibirán una comunicación escrita del arquitecto certificando la etapa alcanzada. Cuando compre una nueva vivienda en moneda extranjera debe asegurarse de que todos los pagos están registrados a través de su banco español, para poder repatriar los fondos sobre una futura reventa.
7. Firma de la escritura pública
Una vez terminada la vivienda, la etapa siguiente es llevar a cabo la escritura pública de compraventa, esta se efectúa normalmente de forma coincidente a la entrega del bien y haber pagado el precio total de la compraventa. Se hará ante notario, donde se firmará la escritura de la propiedad. Habrá una serie de costes e impuestos sobre la compra que necesitarán ser pagados:
Honorarios del registro de la propiedad Éstos se basan en el valor registrado oficial de la propiedad. Estos honorarios no exceden normalmente el 0.2% del valor registrado.
Honorarios notariales Éstos van dirigidos al notario, por elaborar el documento de escritura y su firma. Su honorario es en una escala según el valor de la vivienda y no es normalmente más que el 0.3%.
Impuesto de valor añadido ( IVA). Debes pagar este impuesto antes de que la escritura se pueda transferir a su nombre. En el caso de una nueva vivienda el impuesto es ahora 8% del valor registrado (a partir de Julio de 2010), una propiedad comercial o una parcela de terreno es ahora un 18%. Más "Actos Jurídicos Documentados" (A.J.D.), que es el 1%. El segundo y posterior transmision de una propiedad (reventa) el comprador tiene que pagar el impuesto del 7%, ITP: [Impuesto de Transmisiones Patrimoniales]. Estos porcentajes se basan en el valor declarado en la "Escritura".
Impuesto de plusvalía Es un impuesto municipal que se paga cada vez que se realiza una transmisión de propiedad de un bien inmueble (vivienda, plaza de parking, local comercial, solar, nave industrial, etc.). Lo que se grava es el incremento del valor experimentado por el terreno desde la fecha en que se compra hasta la fecha en que se vende.
Honorarios del abogado Éstos dependerán de los servicios rendidos. La costumbre es que el comprador pague estos honorarios. Los honorarios de un abogado no sobrepasan normalmente el 1% del valor del inmueble.
8. Tomando posesión de la vivienda
La entrega de la vivienda y de sus llaves ocurrirá una vez que el Ayuntamiento local haya publicado la “primera licencia de la ocupación” y se haya pagado el PRECIO DE LA COMPRA AL COMPLETO.
9. Alta de servicios
En el momento que está totalmente instalado en su casa, debe darse de alta en algunos servicios básicos como:
- Agua: Mediante la empresa Municipal que la gestione.
- Luz: Compañía Eléctrica que oferte el servicio en su Comunidad.
- Teléfono: Ya puede elegir compañía tanto en telefonía fija como móvil. Tendrá línea de acceso a Internet, RDSI o ADSL.
- TV: Conexión y antenas.
10. Seguro
Este se convierte en tu responsabilidad sobre la POSESION DE LA VIVIENDA. Normalmente las compañías de seguros españolas ofrecen una política partida por la que la vivienda y su contenido de determinan por separado. Nota: en el caso de algunas Asociaciones de Propietarios, los honorarios pagados a la comunidad pueden cubrir los riesgos del edificio y/o de los terceros.
11. Tarifas e impuestos
Éstos impuestos se convierten en su responsabilidad una vez terminada y entre en su posesión la vivienda.
Contribución urbana. Conocido como IBI Impuestos sobre Bienes Inmuebles, éstos serán abonados al Ayuntamiento sobre una base anual. El pago se puede arreglar a través de una cuenta bancaria local o de tu asesor designado.
Impuesto de patrimonio. En el caso de estar obligado a realizar la declaración del impuesto de patrimonio se deberá incluir el valor catastral de la vivienda en la declaración. El impuesto de Patrimonio se paga anualmente, se calcula en 0.2% del valor de la escritura.
Número de Identidad Extranjera. Todos los extranjeros en España, tanto si es residente como no, deben obtener este número en su oficina de la administración de Hacienda local o el departamento “extranjero” del policía nacional. Este número se debe obtener antes de la firma de la escritura de la vivienda. Un administrador o un Gestor pueden ocuparse de esta tarea junto con el pago del impuesto de Patrimonio. (Ver Documentación Personal, arriba).
12. Asociación de la comunidad de vecinos
Corresponde al dueño de cada vivienda, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda y además, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes del complejo (jardines, portales, piscina, elementos estructurales, instalaciones de suministros, etc.) Por lo que deberá establecerse una comunidad con los propietarios residentes, la cual se encargará de la administración y el mantenimiento general de zonas comunes. Un presupuesto anual se calcula para cubrir estos costes, que se divide entre todos los dueños según el tamaño de sus viviendas. Todas las reglas y regulaciones pertinentes a la urbanización incluyendo el presupuesto anual serán revisadas anualmente en una asamblea anual.
Así pues, ya tienes tu vivienda, ¡Felicitaciones con su nuevo hogar!
La guía se preparó por:
Edwards Estates
(Incorporando Bargain Properties Nerja)
Urb. Fuentes de Nerja, 21, Avenida Castilla Pérez Nerja, 29780 (Málaga) SPAINTeléfono: (0034) 952 525 882
(NOTA. Esta guía, aunque es exacta, ha sido escrita más corto como sea posible. No vacilar por favor investigar más lejos en cualquier punto. Observar por favor, también, que la guía no es un substituto para el asesoramiento jurídico apropiado. El contenido adjunto está correcto a la hora de la publicación. Edwards Estates Nerja no se puede sostener responsable de ningún cambio en la ley, o de prácticas legislativas en España.)
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